Karadağ'da gayrimenkul alımı mantıklı mı?

Karadağ’da gayrimenkul almak son zamanlarda oldukça reklamı yapılan ve karı gibi görünen bir yatırım, peki gerçekten öylemi?

Öncelikle Karadağ Avrupa birliği süreci içerisinde olduğu için elbette gayrimenkul fiyatlarında ciddi artış bekleniyor bu bile tek başına gayri menkul yatırımı yapmak isteyen biri için yeterli bir sebep, Yunanistan vb örneklere baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının 2-3 katına çıktığını görebiliriz AB ye girdikten sonra, bu yatırımı ayrıca Euro olarak yapıyor olmak paramızın Euro karşısında değer kaybından etkilenmemesi ve döviz bazında kazanç demek. Bunların dışında Karadağ’ın turizm ülkesi olması bu gayrimenkul alımlarını en cazip hale getiren sebep, 4 aylık sezonda ülkeyi ziyaret eden turistler oteller yetersiz olduğu için günlük olarak bu dairelere 40-90 euro arası yerine ve kalabilecek kişi sayısına göre paralar ödüyorlar, buda satın aldığınız gayrimenkulü sezonda işlettiğinizde ya da bir acentaya işlettirdiğinizde yatırdığınız paranız on yılda geri dönüyor buda bir gayrimenkul yatırımı için çok iyi bir süre.

 

Peki ne kadar bir bütçe ayırmak gerek?
Bu tarz turistlik güney şehirlerinde Kotor, Tivat, Bar, Budva gibi 1+0 veya 1+1 daire almak için minimum bütçeler 50 bin Euro ve üzeri, daha düşük fiyata gayrimenkul var mı? Elbette var fakat bu gayrimenkulden kira geliri elde etmek istiyorsanız yukarıda anlattığım gibi, kendinizi turist olarak düşünün nasıl bir yerde kalmak istersiniz; denize yürüme mesafesinde, tercihen yeni bir bina vb. böyle bir ev içinde minimum bütçeler bu şekilde. Peki bu bütçeler mantıklı mı? 50-60 bin Euro, yaklaşık 350-400 bin Türk lirası yapar. Bu bütçe ile Türkiye’den alacağınız bir ev aylık maksimum iki bin Türk lirası kira getirir. Gelin şimdi bu evlerin sadece sezonda minimum getirisine bakalım. 

Sezonu yüz gün olarak düşünelim ve minimum kiralama bedeli üzerinden hesap edelim yani kırk Euro'dan... 

Sezonda dört bin Euro gibi bir getirisi olacaktır ki buda sadece sezondaki getirisi bile Türkiye’de aynı fiyata alacağınız bir gayrimenkulün kira getirisinden 2-3 kat daha fazlası olduğun anlamına geliyor. 

Geri kalan sekiz ayda eviniz boş kalabilir veya dönemlik kiralama yaptırabilir, aylık 200-250 Euro'ya kiraya da verebilirsiniz.    

Elbette bu gayrimenkul üzerinden oturum almak mümkün aileniz ile birlikte.

   

Gayrimenkul alırken sizi bekleyen zorluklar nelerdir?
Gayrimenkul arayışınız ve alım sırasında yabancı bir ülkede dil sorunu güven sorunu vb. korkular ile çoğu kişi bu yatırımı erteleyebiliyor. Karadağ’da ülkemizde olduğu gibi genel ilan siteleri maalesef yok genelde emlak firmalarının kendi siteleri var. Bu yüzden Türkiye’den ev aramak ve karar vermek oldukça zor bu konuda buradaki Türk veya yerel emlak firmalarının yardımına muhtaçsınız. Ayrıca gayrimenkül sektörünün çok hızlı olması nedeni ile internetten bir ev bulup bir hafta içinde gelseniz dahi evin satılmış olma ihtimali çok yüksek. Bu yüzden bu arayışınıza gayrimenkul almak istediğiniz şehirdeki emlak ofisleriyle yol almalısınız. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu elbette fiyat konusu; bir gayrimenkulü alırken kazanmak tabirini bilirsiniz, ve siz bu ülkede hangi şehirde hangi bölgede metrekare fiyatı kaçadır bilmediğiniz için bir gayrimenkule değerinden 7-8 bin Euro fazla vermeniz olası. 

Montenegro’da ev aldığınızda emlakçıya ödenecek kısım satıcıya ait... Tabi ki sistem her zaman bu şekilde işlemiyor. Bir projeden sıfır bir daire alıyorsanız bu şekilde olabilir ancak münferit evlerde genelde mal sahipleri kendi istediği rakamı emlakçıya söylüyor ve üzerine kendi komisyonunu koyup mal sahibinden talep etmemesini istiyor. İşte böyle olunca da aynı evi size 5 farklı emlakçı, 5 farklı fiyata gösterebiliyor. Acı ama gerçek... Bölgedeki metrekare satış rakamlarını az çok bilirseniz evin metrekaresi üzerinden değerini hesap edebilirsiniz. Bu yüzden ben size projeden sıfır daireleri almanızı öneririm çünkü firmaların fiyat listesi var ve hiçbir emlakçı bu rakamın üzerine koyamaz.

Gayrimenkul alım süreci nasıl işliyor?
Diyelim ki bir gayrimenkulde karar kıldınız. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir ipotek, mirasçı, üçüncü bir hak sahibi, borç harç vs olmadığını teyit ettiniz ya da etmediniz (noterde bunlara bakılıyor), notere gidiliyor ve belirlenen kaparo bedeli noter huzurunda ödenerek sözleşmeye de geçiriliyor. Daha sonra kalan ödeme için tarih veya tarihler belirleniyor. Aynı sözleşmede gayrimenkul üzerine şerh konuyor. Bu noktadan sonra sizin yapmanız gereken bu tarihe kadar ödemenizi Türkiye’den de olsa bu hesap numarasına yatırmak. Satıcı parayı aldığında noter tapu sürecini başlatıyor ve genelde kırk gün içinde tapu üzerinize geçiyor. Bu bazen 2 ayı da, 3 ayı da bulabiliyor. Küçük bir ülke, küçük bir kurum, yoğunluktan gecikmeler yaşanabiliyor. Fakat doğru bir noter; gayrimenkul ve satıcı ile ilgili tüm bilgilerin doğruluğunu bu satışın yapılıp yapılamayacağını doğruluyor. Her şeyi doğruladıktan sonra satışı yapıyor. Noterde bu satış sırasında yeminli tercüman bulunması zorunlu... Anlamadığınız hiç bir şey için noter size imza attırmaz. Yani Karadağ’da gayrimenkul alımı yaparken notere güvenebilirsiniz, yeminli tercüman olmadan emlak firması sizi bir notere götürür ve işlem yapmak isterse kabul etmeyin, bu kadar basit.

  
Yeminli tecüman ve noter ücretlerini alım sırasında siz ödüyorsunuz. 50 bin Euro'luk bir ev için tercüme ve noter masrafı ortalama, 500 Euro'ları bulabilir. Eğer bir projeden evin ilk sahibi olarak ev satın alıyorsanız, %3 alım satım vergisinden de muafsınız. Sahibinden alıyorsanız bu vergi de masraf listenize yazılacak.
Diyelim ki sıfır bir daire aldınız; mobilya mutfak vs yok. Bomboş evi bir turiste kiralanacak hale getirmek; beyaz eşya, televizyon, yatak, ütü, saç kurutmadan tutun tabak çanağa kadar ve mutfak yaptırmayı da eklediğinizde, cebinizden çıkacak rakam; en fazla 4000-4500 Euro olacaktır. Burada en pahalı kalem elbette 1000-1200 euroları bulacak özel ölçüde mutfak yapımı olacaktır. Bunun yerine ülkedeki Kips gibi mağazalardan 300 - 400 Euro'ya hazır mutfak satın alabilirsiniz.